Incoherencias entre el catastro y su levantamiento topográfico

En los últimos años, se ha puesto de manifiesto la gran cantidad de diferencias y errores existentes entre los datos del catastro y su levantamiento topográfico, en todas las provincias españolas. ¿Cómo solventar estas incoherencias? Hoy, nuestro experto tasador de terrenos resolverá ¡todas tus dudas!

 

¿Qué es el catastro y para qué sirve?

El catastro consiste en un documento administrativo en el que se recogen cada uno de los bienes inmuebles del territorio, ya sean urbanos, rústicos o inscritos con otras características consideradas especiales. 

Es decir, el catastro es un registro donde se describe la información que debemos saber sobre las propiedades, titularidades y características del terreno. Y… ¿por qué es de utilidad esta información? 

Sin el catastro, sería prácticamente imposible establecer planes urbanísticos y rurales. No sabríamos cuáles son los límites de las propiedades, por ejemplo. Por otro lado, el catastro sirve, a las administraciones públicas, para calcular el total de impuestos sobre bienes inmuebles (IBI) de cada término municipal. 

Y, por último y no menos importante, el catastro es una garantía jurídica de tu propiedad ya que es el registro oficial. 

 

 

¿En qué consiste un levantamiento topográfico?

Ahora bien, debemos que tener en cuenta el concepto “levantamiento topográfico”. A menudo, no estamos familiarizados con él. ¿Qué es un levantamiento topográfico? Básicamente, consiste en la representación gráfica de un terreno. 

Dicho de otra manera, cuando realizamos un levantamiento topográfico utilizamos todas las herramientas necesarias para poder trasladar la información del terreno a un plano. 

Este plano es fundamental a la hora de llevar a cabo cualquier tipo de proyecto técnico. ¿Por qué? Para realizar una obra sobre un terreno, debemos conocer esta información para que el resultado sea el idóneo, el que buscamos: coordenadas de longitud, latitud, superficie del terreno, al igual que su elevación, etc… 

El levantamiento topográfico es el inicio de cualquier estudio que realicemos sobre un terreno, antes de comenzar un proyecto técnico. Por ello, también debe incluir las acciones que se llevarán a cabo y que supondrán una alteración para el terreno: excavaciones, canteras, taludes, etc…) 

Por ello, los informes de levantamientos topográficos se utilizan cuando se van a llevar a cabo edificaciones, para conocer los límites de parcelas, etc… 

 

 

Incoherencias entre el catastro y su levantamiento topográfico

Ahora bien, conocemos los conceptos de catastro y levantamiento topográfico. Pero… ¿por qué existen incoherencias entre el catastro y su levantamiento topográfico? 

Este hecho es frecuente en España (más de lo que crees). Estas incoherencias que dan lugar a errores en los datos registrados en el catastro, pueden ser consecuencia de varios motivos. 

Sin embargo, es evidente que el motivo principal se debe a que los datos que tenemos del catastro, actualmente, han sido recabados por los propios funcionarios catastrales, basándose en la observación de ortofotos. 

Espera… ¿qué son las ortofotos? Básicamente, consisten en representaciones fotográficas de superficies terrestres, con un proyección ortogonal (es decir, sin efectos de perspectivas). 

De este modo, conseguimos imágenes sin deformaciones ni errores, en las que todos los elementos se encuentran exactamente en la misma escala. Es similar a la realización de un plano cartográfico. 

Así que, en España tenemos un catastro cuyo registro se ha realizado a través de la observación de este tipo de fotografía. Con lo cual, la información no es suficiente e, incluso, puede llegar a ser errónea cuando hablamos de límites de propiedad (difícil de distinguir sólo observando una fotografía). 

Esto evidencia las carencias que tiene el registro catastral en nuestro país, cuando se llevan a cabo levantamientos topográficos, en los que se recoge mayor información y mucho más concreta (al realizarse el estudio sobre el propio terreno). 

 

 

¿Por qué debemos corregir estas incoherencias entre el catastro y su levantamiento topográfico? 

Hasta hace un año, aproximadamente, estos errores en el registro catastral afectaban directamente al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). 

Es decir, si el catastro otorgaba algunos metros de más de los que realmente tiene tu propiedad, el monto total del impuesto, que tienes que pagar, es mayor. Y, viceversa. 

Sin embargo, la Reforma de la Ley Hipotecaria, de 16 de Julio de 2019, establece que el Registro de la Propiedad puede acceder a la información registrada en el catastro. ¿Qué quiere decir esto? 

Básicamente, aunque los datos del registro catastral sean erróneos, se le otorga plena validez jurídica (como dirían los abogados). Los lindes y límites de tu propiedad serán aquellos que figuran en el catastro, ante la ley. 

Para evitar cualquier tipo de problema relacionado con la propiedad de un terreno, lo indicado es solicitar la corrección de los datos catastrales. Aquí es donde vuelve a entrar en juego el proyecto de levantamiento topográfico. 

 

¿Cómo solventar las incoherencias entre el catastro y su levantamiento topográfico? 

Empecemos por el principio: primero debemos saber si los datos de nuestra parcela o propiedad, que figuran en el catastro, son correctos. ¿Existen errores? 

En ese caso, lo que debemos hacer es poner, estos errores, en conocimiento de ello al catastro. A través de esta solicitud, comienza el proceso denominado subsanación de discrepancias de catastro. Podrán solicitarlo tanto la propia administración como particulares. 

Como ya te imaginas, tendrás que poner a disposición del catastro la siguiente documentación: 

1. La solicitud inicial debe presentar los datos oportunos que ponen de manifiesto las incoherencias entre el catastro y su levantamiento topográfico. 
2. Se requiere la realización de un proyecto de levantamiento topográfico, con planos georreferenciados, que incluya las características actuales de la propiedad y las modificaciones pertinentes. El Ingeniero Agrónomo te ayudará con esto. 
3. También, tendrás que aportar documentación jurídica firmada por tus vecinos (colindantes), en el caso de que se vean afectados por las modificaciones que reclamas. Esto es lo que llamamos Acta de Deslinde.

Atento. Este proceso puede ser bastante amplio, llegando incluso a alcanzar los 6 meses si contamos la fecha en la que enviamos la solicitud al catastro. Tendrás que ser paciente.

 

Podemos ayudarte a solucionar los errores referentes a tu propiedad

Para solucionar las incoherencias entre el catastro y su levantamiento topográfico en Canarias, sólo tienes que ponerte en contacto con el Ingeniero Agrónomo. 

Ya sabes que también es todo un experto tasador de terrenos.

¡Te esperamos pronto!