Si te preguntas cuál es el valor de tu terreno, necesitas llamar a un experto en tasaciones de fincas rústicas e inmuebles. Tendrás así la valoración más real en cuanto a hectáreas, infraestructura, fertilidad de la tierra, productividad y otros factores.
Una tasación de fincas rústicas e inmuebles es un trabajo complicado y arduo dado que necesita la investigación de diferentes aspectos con el fin de comprobar la situación del inmueble. Es una labor hecha por profesionales y puede tomar varios días. Las tareas van desde describir detalladamente la utilidad máxima del espacio y lograr incluso detectar potenciales que mejoren su valoración y oferta dentro del mercado.
Aunque el trabajo obligatoriamente debe realizarse por un especialista o un grupo de técnicos, este artículo te enseñará los diferentes elementos que se consideran al valorar una finca. Tendrás una idea más clara en cuanto al precio de venta de tu terreno.
Criterios básicos para tasaciones de fincas rústicas
Dentro de las normativas, las tasaciones de fincas rústicas e inmuebles se consideran terreno clasificado NO URBANIZABLE o también llamado NIVEL II. Esto indica que están ligados a la actividad agropecuaria o la explotación ganadera.
Cada análisis del terreno varía, pero existen criterios básicos que engloban cada etapa de la tasación. Dentro del informe, se aprecian los siguientes datos:
- Identificación del inmueble: Derecho registral y catastro. Consiste en el registro administrativo donde se describen todo tipos de inmuebles y se indican las propiedades registradas por el dueño.
- Descripción detallada de la finca: Se describe cada aspecto de relevancia encontrado en el terreno tales como distribución del espacio, intensidad productiva, tipo de cultivos y otros. Ello dará una valoración acorde a sus verdaderos potenciales.
- Valoración del entorno próximo: Se evalúan características como la cercanía de otros inmuebles y ubicación. Si existe cercamiento del terreno, sus condiciones, posibilidades de expansión, será también de interés.
- Régimen de tenencia de la tierra: Corresponde a la participación de una persona, familia o empresa con respecto a la explotación agrícola de una tierra.
- Investigación del mercado: A medida que se realiza la valoración de la finca, se recopila información del mercado relacionada con el área. Esta investigación hará posible comparar sus características y obtener una valoración fiel a las leyes.
- Informe técnico y económico: Una vez recopilada toda la información, se procede a crear el informe técnico de la finca y se estable su valor económico. Esto ayudará a una mejor cotización dentro del mercado.
Métodos de valoración
Para obtener tasaciones de fincas rústicas e inmuebles equilibradas, se emplean diferentes métodos de valoración. Sin embargo, destacamos los siguientes porque son los más conocidos al diseñar el informe:
Métodos estadísticos
Se emplean fórmulas donde se evalúan diversas variables como la ubicación, la distancia hasta el lugar de distribución, el rendimiento de la tierra, la producción, entre otros factores. A través de curvas de valor se buscan correlaciones y distribuciones probabilísticas que indiquen su valor en el mercado. Ahora bien, este método presenta deficiencias para conocer su valor real porque es difícil saber cuál es el precio final de las transacciones.
Métodos de comparación
También conocido por el nombre de “sintético”, se utiliza especialmente en inmuebles urbanos, pero también llega a funcionar en fincas. Consiste en la valoración de la finca de acuerdo al precio de otras propiedades cercanas y similares, pero obtener estos datos puede ser difícil debido a que en este tipo de transacción se mantienen resguardado su verdadero valor monetario.
Métodos de capitalización de renta
Conocido por el nombre de “analítico”, este método capitaliza los ingresos de la finca y resta sus gastos para conocer el valor más adecuado de venta. Este método se aplica con frecuencia porque recopila información detallada del terreno.
En el método de capitalización de rentas las medidas claves recogidas en la investigación son las siguientes:
Ingresos por año de la finca
Se estudian los ingresos anuales de la finca. El resultado es obtenido al multiplicar el rendimiento de la finca con respecto al precio de los productos cultivados en el mercado.
Informes de rendimiento de la finca: Se estudia la ficha catastral donde se consigue información clara y precisa sobre el tipo de cultivo e intensidad de producción. Así se realiza una estimación de cuánto produce anualmente.
Valoración del mercado: Se buscan informes de tasaciones de fincas rústicas e inmuebles similares para obtener una idea de su valor y recoger las fluctuaciones del mercado. Igualmente, se obtiene informes sobre los productos cultivados para conocer el valor real de los productos frescos y compararlos con los valores en el mercado.
Gastos anuales en materia de producción
Cada hectárea cuenta con características específicas de explotación y cultivo, variando su coste de producción de acuerdo al espacio. Se realiza la valoración de cada área para determinar el coste de los productos.
Tasa de capitalización: Relación existente entre los ingresos netos con el precio de compra del terreno. Esto permite conocer la tasa de retorno de la propiedad.
Al evaluar los ingresos y gastos se obtiene el rendimiento anual de una finca. Este valor es comparado con la tasa de capitalización para determinar la renta de trabajo del terreno y calcular la retribución de la inversión.
Inmuebles
Las tasaciones de fincas rústicas e inmuebles tienden a aumentar o disminuir su valor dependiendo de los inmuebles incorporados al espacio. Obtendrá una mejor valoración si el terreno se encuentra en óptimas condiciones para habitarse y cultivar.
En las islas Canarias, gracias a su clima subtropical, las temperaturas pueden sobrepasar los 30°. Sin embargo, al encontrarse cerca del océano Atlántico se producen vientos que favorecen el crecimiento de diversos tipos de plantaciones como el tomate, el plátano, los viñedos, las frutas cítricas, entre otros. Ante esta situación, con frecuencia se diseñan los siguientes inmuebles para sacarle el mayor provecho al terrero:
Casa de uso agrícola
Infraestructura donde habitan los dueños o empleados de la finca. Las condiciones deben obedecer a las leyes establecidas por el municipio porque los terrenos rústicos están destinados para la explotación agrícola y conservación del medio ambiente.
Cuarto de Aperos
Se conoce como el depósito de herramientas para labrar la tierra. Su tamaño corresponderá de acuerdo a las leyes establecidas por el ayuntamiento y la extensión del terreno. Obtendrá una mayor valoración si cuenta con electricidad y tuberías de aguas blancas para facilitar el trabajo de producción.
Invernaderos
Es una infraestructura que genera un microclima para fomentar el crecimiento de los cultivos y cuidarlos de los diferentes factores externos que entorpecen su desarrollo. Se determina su valor de acuerdo a lo estipulado por la ley. Igualmente, dependiendo de sus informes de productividad e inversión en tecnología el precio podría variar.
Las tasaciones de fincas rústicas e inmuebles ayudarán a descubrir el valor monetario más justo de tus terrenos. Este tipo de acciones te permiten saber cómo funciona tu finca. Podrás tomar decisiones para rentabilizar tus espacios y tener una idea más clara sobre el precio real de tus terrenos. Al finalizar la tasación, si consideras que la valoración establecida está por debajo de tus expectativas, puedes solicitar otra revisión para comparar la opinión con otro especialista.
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