La vivienda agrícola: viviendas autorizadas | AgroingeniaCanarias

En las Islas Canarias y la península, los terrenos están organizados en tres bloques: municipales (urbanos), con posibilidades de construcción (urbanizables) y de uso agrícola (rústicos). Solo en algunos está permitida la construcción de viviendas agrícolas. En este artículo explicaremos los tipos de áreas de nuestro archipiélago, cuáles son urbanizables, cuáles no y por qué.

Organización del territorio de las islas Canarias

La clasificación de los suelos en las islas es de gran importancia, tanto para los sectores públicos como privados, no sólo porque favorece la protección, sino porque permite salvaguardar los intereses de los ciudadanos.

  1. El territorio municipal es apto para la construcción. Tiene las condiciones idóneas para que, por ejemplo, el agua corra y caiga en los alcantarillados, se creen comercios, se construyan aceras, se disponga de energía eléctrica y suministro de agua potable, entre otros servicios. El Ayuntamiento es la institución autorizada para emitir la licencia de obras para la construcción en estas áreas.
  2. El urbanizable es el que el municipio considera apto para el levantamiento de bienes inmuebles.
  3. El terreno agrícola o rústico, es aquél que por sus condiciones naturales (flora y fauna), socioculturales, por favorecer el desarrollo ganadero, forestal, pecuario, la siembra, el paisajes y la vinculación humano-ambiente (ecología),  no debe ser urbanizada, y por lo tanto se destina sólo a la producción ganadera y pecuaria, producción agrícola, a la explotación minera, etc.

Pero hay una excepción a esta regla. Puede haber viviendas autorizadas en terrenos agrícolas si para su construcción se acatan las normas de la Dirección General de Urbanismo del Gobierno de Canarias, que se basan en lo determinado en la Ley de Ordenación de Suelo Rústico.

Las viviendas agrícolas que tienen la anuencia de este organismo deben estar adaptadas a los criterios agropecuarios, socioculturales, a la flora, a la fauna y al paisaje propios de la zona.

Ahora bien, para lograr la autorización de la Dirección General de Urbanismo para construir casas agrícolas en las zonas rurales se requiere cumplir con varios requisitos.

Requisitos para levantar viviendas en terreno agrícola

  • Probar que hay una verdadera explotación agrícola en el lugar y que es necesaria la edificación de una vivienda agrícola.
  • Justificar por qué la vivienda es indispensable para la producción agropecuaria.
  • Demostrar que la explotación donde se levantará la casa está alejada de una comunidad o núcleo poblacional.
  • Argumentar que la vivienda será el hogar permanente de la familia dedicada a la explotación agropecuaria.
  • Es necesario que las casas agrícolas respeten el paisaje de la zona.
  • Las edificaciones deben ser de una sola planta. No se admiten edificaciones de dos o más pisos.
  • Las unidades habitacionales agrícolas tienen limitaciones en lo concerniente a la cantidad de metros cuadrados de superficie y de altura, igualmente respecto a los linderos.
  • Las construcciones en suelos rústicos son limitadas, pues en estas zonas no hay electricidad, agua, carreteras, ni otros servicios básicos.
  • El móvil home es considerado una edificación, por lo tanto para que permanezca en suelo rústico se debe obtener una licencia y cumplir con todos los requisitos exigidos por la ley.
  • Está terminantemente prohibido levantar viviendas agrícolas para destinarlas a huertos familiares.

Es preciso destacar que si no se cumple con lo estipulado en las leyes para la construcción de casas en zonas agrícolas, al infractor se le aplican fuertes multas e incluso penas altas con prisión.

Si se construyen viviendas sin la debida autorización, la ley contempla el derribo de las edificaciones y la reestructuración del terreno para devolverla a su estado natural.

Al legalizar tu casa agrícola normalizas una situación irregular y accedes a todos los servicios básicos de vivienda (luz y agua), así como pasa a formar parte de tu patrimonio inmobiliario.

Documentos requeridos

  • Comunicación dirigida al director general de Urbanismo.
  • Recibo del pago del impuesto y tasas solicitadas.
  • Justificación del proyecto elaborado por un Ingeniero Agrónomo.
  • Documento jurídico que avale la propiedad del suelo en el que se levantará la edificación.
  • Visado del colegio profesional de Ingenieros Agrónomos.

Disposiciones complementarias para la construcción de viviendas agrícolas

Casos especiales

  • Reconstrucción, ampliación y reparación de viviendas agrícolas.
  • Cuartos de aperos cuyo tamaño dependa del área productiva de la finca.
  • Almacén para guardar aperos y productos destinados a la agricultura, bien sea materia prima o acabada lista para salir al mercado.
  • Muros de contención y vallas.
  • Instalaciones de equipos.
  • Construcciones destinadas por separado a ganadería, obras hidráulicas, telecomunicaciones, forestales, turismo, actividades científicas.

Para la construcción de viviendas agrícolas, así como rehabilitación, reparación y construcción de almacenes se procura la actuación de personal cualificado, en particular de un Ingeniero Agrónomo, especializados en este tipo de trabajos como los que componen nuestro equipo de trabajo en Agroingenia Canarias.

¿Por qué se requiere un Ingeniero Agrónomo?

Porque para la construcción de cualquier edificación en zona agrícola y para su debida autorización se exigen planos (del terreno y de la obra), croquis, mapas, memoria descriptiva y justificativa, fotos, documentos que avalen la construcción, la reparación, la ampliación o la rehabilitación de una infraestructura con valor histórico, patrimonial, paisajístico. Y solo un especialista en agronomía puede asesorarte en esta materia.

Es importante dejarse orientar por expertos, pues son muchos los trámites, documentos, requerimientos que se deben cumplir para que se autorice la construcción de una vivienda agrícola en suelo rústico. Por eso te recordamos que en Agroingenia Canarias podemos prestarte la ayuda que necesitas para llevar adelante tus proyectos agrícolas.

Preguntas frecuentes

¿Qué significa terreno agrícola?

Un terreno agrícola es aquel que está destinado preferentemente a la producción agropecuaria o forestal. Hace referencia a un determinado tipo de suelo que es apto para todo tipo de cultivos y plantaciones.

En primer lugar, el suelo agrícola debe ser un suelo fértil con una importante concentración de materia orgánica, llamada humus. Además debe contar con nutrientes principales como son el fósforo, potasio, magnesio, nitrato, amonio, calcio, sodio, sulfato y cloruro. También es necesaria la presencia de otros oligoelementos, aunque en menor proporción que los anteriores, como son hierro, cobre y manganeso. Todos estos nutrientes pueden ser añadidos de manera artificial si nuestro suelo presenta déficit de alguno de ellos, pero siempre teniendo en cuenta que estos fertilizantes pasarán a los alimentos cultivados por lo que no deben ser perjudiciales ni tóxicos.

Otros factores importantes que deben ser controlados para considerar un suelo apto para la agricultura son el pH del suelo, la textura y su conductividad.

Todos estos parámetros contribuyen al crecimiento y desarrollo de los diferentes tipos de cultivo de forma más efectiva y haciendo que sean de mejor calidad.

¿Cuál es la diferencia entre agrario y agrícola?

Venimos observando, tanto en medios de comunicación como en la calle, que se habla indistintamente de agrario y agrícola como si fueran la misma cosa pero la verdad es que es un error.

Ambas palabras provienen del latin pero con significados distintos:

  • Agrario en latin “agrarius”. Es un adjetivo que hace referencia al agro, al campo. Este término incluye todas las actividades realizadas en el mundo rural, incluyendo la agricultura y la ganadería. 
  • Agrícola en latin “agricola”. Adjetivo que solo hace referencia a lo relacionado con la agricultura, quedando excluidas las actividades ganaderas.

Por lo tanto, la ganadería, la caza, la pesca o la explotación forestal son actividades agrarias y no agrícolas. 

¿Qué puedo construir en terreno rústico?

El terreno rústico, es aquél que por sus condiciones naturales de flora y fauna no debe ser urbanizado, y por lo tanto se destina sólo a la producción ganadera y pecuaria, producción agrícola, a la explotación minera, etc.

Pero hay una excepción a esta regla. Se podrá construir una vivienda si esta va a ser destinada a, o forma parte de, una explotación agrícola. Solo se podrán construir viviendas autorizadas en terrenos rústicos si para su construcción se acata la Ley de Ordenación de Suelo Rústico de la Dirección General de Urbanismo del Gobierno de Canarias.

Para cualquier tipo de construcción en suelo rústico se necesita obtener autorización de la Dirección General de Urbanismo del Gobierno de Canarias y la licencia municipal que otorgan los ayuntamientos. 

Ahora bien, para lograr la autorización de la Dirección General de Urbanismo para construir casas agrícolas en las zonas rurales se requiere cumplir con varios requisitos ya nombrados anteriormente en este post.

Consulta siempre la Ley de Ordenación de Suelo Rústico de tu comunidad para asegurarte que se puede construir y qué no antes de iniciar una obra.

¿Qué es un terreno urbanizable?

Un terreno urbanizable es aquel que es apto para ser urbanizado, es decir, ser preparado para su uso urbano y absorber el posible crecimiento de la ciudad.

En función de las características del terreno y del plan de urbanización municipal existen 3 tipos de terrenos urbanizables:

  • Terreno urbanizable ordenado: aquel que se puede edificar de forma inmediata
  • Terreno urbanizable sectorizado: terreno urbanizable programado para absorber el crecimiento de la ciudad
  • Terreno urbanizable no sectorizado: terreno urbanizable no programado, no englobado en los dos grupos anteriores.

Además de terrenos urbanizables tenemos terrenos urbanos, aquellos en los que existe desarrollo urbano dotado con alcantarillado, iluminación, calles, carreteras… y terrenos no urbanizables, que cuentan con alguna protección y no son ni serán urbanizables.

¿Qué es un terreno no urbanizable?

Un terreno no urbanizable es aquel que no puede ser transformado en suelo urbano por sus características o por los valores que representa, los cuales son objeto de protección. Por lo tanto, este tipo de suelo no es apto para albergar construcciones presentes ni futuras.

El suelo no urbanizable suele estar protegido por las siguientes causas:

  • protección por valores agrícolas, ganaderos, forestales o por su riqueza natural
  • protección por razones paisajísticas, históricas, arqueológicas, culturales o ambientales 
  • protección por limitaciones de dominio público por ejemplo, las costas o vías pecuarias
  • protección del litoral

¿Qué es una vivienda agrícola?

La vivienda agrícola es un tipo de construcción residencial autorizada en terrenos rústicos o agrícolas. Supone la única construcción perfectamente legal, para su uso como vivienda principal de familias de agricultores que necesitan estar cerca de sus explotaciones agrícolas.

Las viviendas agrícolas son las viviendas que integran la agricultura en ellas, ya que sus habitantes se sustentan de dicha actividad.

Las características de estas viviendas construidas en suelo rústico vienen definidas por la Ley de Ordenación de Suelo Rústico de la Dirección General de Urbanismo del Gobierno de Canarias

Estos inmuebles deben ser respetuosos y armonizados con el medio en el que se ubican, asegurando con ello la preservación del carácter rural de este suelo. Asimismo no se deben formar nuevos núcleos de población, por lo cual la legislación urbanística limita la distancia de la nueva vivienda rural respecto a los núcleos urbanos existentes.

¿Cuántos metros se pueden construir en un terreno rústico?

En un terreno rústico podremos tener diferentes tipologías de edificación:

  • edificación común: aquella de uso residencial
  • edificación industrial: utilizada a actividades agropecuarias e industriales permitidas
  • edificación tradicional: aquella de carácter rural, tanto de uso residencial o al servicio de las explotaciones agropecuarias, que han sido realizadas totalmente con anterioridad a 1950, fecha a partir de la cual se alteran las pautas constructivas del medio rural del municipio.
  • edificación auxiliar: aquella situada en la misma parcela que la principal y destinada al almacenamiento de herramientas y aperos relacionados con las explotaciones.

En el suelo rústico, y especialmente en los lugares de paisaje abierto y natural, sea rural o costero o en conjuntos arquitectónicos de interés histórico o arqueológico, no se permitirá la construcción de nuevas edificaciones.

Las construcciones o edificaciones de nueva creación, donde sean posible, deberán situarse en el lugar menos fértil para el cultivo, salvo cuando provoquen un mayor efecto negativo ambiental o paisajístico. Además, todas las construcciones deberán estar en armonía con las edificaciones tradicionales del medio rural canario.

La parcela mínima edificable será la que se indique en las ordenanzas específicas del suelo rústico en la que se permiten nuevas edificaciones. La superficie máxima edificable será aquella proporción de la parcela que puede ser objeto de construcción, dependiendo de la categoría en la que se ubique el terreno afectado.

En cuanto a la pendiente del terreno en el que podrá autorizarse la edificación, ésta no podrá ser superior al 50%.

La altura máxima de las edificaciones e instalaciones no industriales en suelo rústico será de dos plantas o 3,5 m. por cada planta en cualquiera de sus lados.

Por lo tanto, como podemos observar, la pregunta de cuántos metros se pueden construir en un terreno rústico es muy relativa, ya que depende de las normativas locales de cada Comunidad Autónoma. Así pues, antes de construir deberías consultar con un profesional de tu zona que pueda informarte sobre la normativa vigente. En Agroingenia Canarias ponemos a tu disposición los mejores profesionales para ayudarte con todo el proceso. No dudes en consultarnos.

¿Cómo se puede cambiar un terreno agrícola a urbano?

Cambiar el uso de suelo tiene como objetivo destinar terrenos agrícolas a actividades urbanas o industriales. Este trámite se realiza en la SEREMI (Secretaría Regional Ministerial) de Agricultura y consiste en la presentación de documentación que acredite que no se generará un núcleo urbano al margen de la planificación urbanística y que además no se perderá suelo de gran valor agrícola.  

Si quieres o necesitas cambiar el uso de tu terreno agrícola a urbano consulta con nuestros profesionales en asesoramiento e ingeniería agrícola. En Agroingenia nos avalan más de 30 años de experiencia. Desarrollamos y hacemos realidad tus proyectos de Ingeniería Agrícola. Somos expertos en trabajos relacionados con el sector agrícola.

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