¿Cómo hacer la tasación de una finca rústica con vivienda unifamiliar?

 

¿Conoces los conceptos clave que debemos tener en cuenta en la tasación de una finca rústica con vivienda unifamiliar? ¿Cuál es el método más adecuado para su valoración? ¿Qué factores influyen en el proceso de tasación? 

A la hora de realizar la tasación de una finca rústica con vivienda unifamiliar, hay que conocer todas las características esenciales que hacen que el proceso sea diferente al resto de valoraciones. Y, te preguntarás… ¿cuáles son? 

Si tienes una finca rústica con vivienda unifamiliar y quieres conocer su valor de mercado actual, siempre es mejor dejarlo en manos de un Ingeniero Agrónomo experto, ya que es un proceso algo complicado. 

Pero, sabemos que te pica la curiosidad. Así que… ¡Hoy resolveremos todas tus dudas! Sólo tienes que seguir leyendo aquí 👇 para saber cómo hacer la tasación de una finca rústica con vivienda unifamiliar. 

Normativa vigente para la tasación de fincas rústicas con vivienda unifamiliar

El proceso de tasación de una finca rústica con vivienda unifamiliar podemos dividirlo en 2 partes: la valoración de la vivienda, en primer lugar, y la tasación de la finca donde se encuentra. 

¡Comencemos por el principio! ¿Qué debemos tener en cuenta para la tasación de una vivienda unifamiliar? Fundamentalmente, características de la construcción en sí: el estado de la vivienda, superficie y valor de los metros cuadrados (todos no valen lo mismo), iluminación y orientación, distribución del espacio interior… 

Por otro lado, las viviendas unifamiliares en fincas rústicas cuentan con una serie de equipamientos que no puedes olvidar: zonas de almacenaje, trastero o garaje, por ejemplo. 

Y, por último, te preguntarás… ¿las tasación de una vivienda unifamiliar depende del terreno donde se encuentra edificada? La respuesta es: Sí. La valoración será diferente en función del suelo: urbano o rústico.

 

 

Esto nos lleva a la tasación de la propia finca rústica. Y… ¿qué nos dice la normativa sobre fincas rústicas? La ley define finca rústica como “aquel terreno de nivel urbanístico II que se dedique o pueda dedicarse al desarrollo de una actividad agraria”. 

¿Qué significa nivel urbanístico II? Pues, aquellos terrenos clasificados como no urbanizables no incluidos en un ámbito de planificación urbanística, llevada a cabo por los ayuntamientos. Esto puede ser indicador de que, la finca, se encuentra ligada a la actividad agropecuaria o ganadera. 

Espera, espera… No dejes que tu mente se disperse entre tantos tecnicismos. Vamos a refrescar algunos conceptos básicos relativos a la valoración de suelo y sus diferentes clasificaciones. 

Conceptos a tener en cuenta en la tasación de una finca rústica con vivienda unifamiliar

La valoración de un terreno depende de varios factores. Por ejemplo, su clasificación: ¿qué tipos de suelos existen? Sólo 3: suelo urbano, urbanizable o no urbanizable. En el caso de una finca rústica, se trata de suelo no urbanizable. 

Pero, no te asustes. Aunque la ley sea algo estricta, recoge casos especiales en los que está permitido construir en fincas rústicas, por ejemplo: construcción de viviendas unifamiliares en fincas rústicas próximas a núcleos urbanos. 

Por otro lado, encontramos la calificación del suelo. Este concepto se refiere al uso que puede hacerse de él: usos generales, como infraestructuras, o usos específicos, como uso residencial o industrial. 

 

 

Y, en relación a su calificación, la actividad que se desarrolle en la finca rústica también influirá en su valoración. Es decir, ¿se trata de una finca para uso agropecuario o tan sólo de ocio y recreo? 

Ahora, comprenderás mejor que la tasación de fincas rústicas se encuentre en una categoría especial, dentro de las tasaciones, que las hace únicas. De hecho, la diferencia fundamental entre una finca rústica y una finca urbana consiste en el aprovechamiento. 

Las fincas rústicas están destinadas a desarrollar explotaciones agrícolas, pecuarias o forestales. Mientras, las fincas urbanas se utilizan para la construcción de viviendas o industrias. 

¿Qué información debe contener el informe de tasación de una finca rústica con vivienda unifamiliar? 

Ahora, vayamos al grano. ¿Qué información debes recabar para realizar el informe de tasación correspondiente? ¡Toma nota! 

El tamaño de la finca, en metros cuadrados o hectáreas. Es algo obvio ¿no? Ya que en el mercado, el metro cuadrado tiene precio. Eso sí, variable según dónde se encuentre. 

¿Cuál es el nivel de dificultad para acceder a la finca rústica? Tendrás que tener en cuenta la existencia de carreteras cercanas, pistas agrarias, caminos rurales… 

Tipo de suelo: digamos que es el material. Es decir, el suelo de tu finca se compone de ¿piedra? ¿caliza? ¿panano? Recuerda que el Ingeniero Agrónomo te ayudará con este tipo de información. 

 

 

Y, que no se nos olvide la orografía del terreno: la inclinación o pendiente, la orientación de la finca, etc… Además, de la forma y distribución de la finca.

Respecto al aprovechamiento de la finca rústica: ¿cuentas con explotaciones agrícolas? Si cuentas con cultivo, deberás especificar si se trata de cultivos de regadío, secano, forestales, etc… 

¿Tu finca rústica cuenta con licencias para explotaciones? Puede que, en el futuro, tu finca se encuentre en el centro de una gran ciudad.

Otro factor que influirá en el precio de mercado de la finca rústica será el interés económico de la zona. Por ejemplo, si se encuentra cerca de zonas turísticas muy concurridas, el precio será mayor. 

¿Métodos para la valoración de una finca rústica? 

Ya tenemos toda la información que necesitamos para la tasación de una finca rústica con vivienda unifamiliar. ¿Qué método debemos utilizar para una valoración correcta? 

Existe una gran variedad de métodos para valorar fincas rústicas: método de comparación, métodos estadísticos, método de capitalización de renta, estimación de árboles ornamentales,  tasación medioambiental… 

Y la complejidad aumenta cuando la tasación de una misma finca rústica difiere en función de si eres el vendedor, el comprador, la administración… o si se quiere conocer el valor de mercado para una venta, una subasta o una expropiación. 

 

 

Habitualmente, si se trata de una compraventa, se utiliza el método de comparación. ¿En qué consiste? Como su nombre indica, tendremos que observar los precios de fincas rústicas similares a la tuya en la zona. 

Esto último es fundamental, si el resto de fincas rústicas, que utilizamos para comparar, no se encuentran en la misma zona, será casi imposible que la valoración sea óptima. 

A la hora de utilizar el método de comparación, las fincas rústicas que tengas en cuenta deberán tener características casi idénticas a la tuya. Por ejemplo, si cuentan con cultivos, deben ser exactamente los mismos (no le pidas peras al olmo). 

Puedes encontrar otros valores de referencia para analizar el suelo de tu finca ¡aquí!

Otros métodos para la tasación de una finca rústica con vivienda unifamiliar

El método de comparación tiene una gran desventaja: encontrar fincas rústicas similares, a veces, es imposible. Pero, existen otros métodos o criterios que puedes utilizar. ¿Quieres conocerlos? 

Además de la comparación, otro método que se utiliza, frecuentemente, es la capitalización de rentas. Como su nombre indica, el valor de mercado de la finca estará íntimamente relacionado con el valor de la renta que produzca. 

Por otro lado, encontramos el criterio de valor de mercado. El método consiste en calcular el valor de la finca rústica como si fuera a ser objeto de una transacción. Este último, se basa en aspectos puramente económicos para establecer un precio de mercado actual.

 

 

De este modo, conseguimos una estimación del precio de mercado actual de la finca rústica. Y decimos estimación porque el valor real sólo lo conoceremos si se efectúa dicha transacción. 

Como puedes ver, la razón por la que quieres realizar la tasación de una finca rústica con vivienda unifamiliar es fundamental para establecer el método de valoración oportuno. Deberás tener claro porqué necesitas conocer el valor de la finca rústica.

Solamente existe libertad de decisión cuando se trata de un embargo. En estos casos, la normativa no obliga, al propietario, a valorar la finca con una método o criterio concreto. 

Resumiendo… 

Para la tasación de una finca rústica con vivienda unifamiliar debemos: primero, valorar la propia vivienda, y luego, el terreno donde se encuentra construida. 

Es importante recabar toda la información necesaria para realizar el informe de tasación. El siguiente paso, consistiría en el cálculo del valor de la finca. 

¿Sigues teniendo algunas dudas? ¡No dudes en ponerte en contacto con nosotros! Las resolveremos fácilmente.

Pero, ya sabes que si quieres una óptima tasación de una finca rústica con vivienda unifamiliar, debes consultar con un especialista: el Ingeniero Agrónomo está aquí para ayudarte, en cualquier tipo de tasación.