La vivienda agrícola: viviendas autorizadas en terreno agrícola

Tanto en las Islas Canarias como en la península, los terrenos están organizados en tres bloques: municipales o urbanos, con posibilidades de construcción o urbanizables y de uso agrícola o rústicos. Solamente en algunos está permitida la construcción de viviendas agrícolas. ¿Necesitas saber qué se puede construir en suelo rústico? ¿Quieres conocer más acerca de la vivienda agrícola: viviendas autorizadas en terreno agrícola? En este artículo te explicamos todo lo que necesitas saber para construir en suelo rústico.

Organización del territorio de las islas Canarias

La clasificación de los suelos en las islas es de gran importancia tanto para los sectores públicos como privados. No sólo porque favorece la protección sino porque además permite salvaguardar los intereses de los ciudadanos.

Los suelos están clasificados de la siguiente forma:

1. El suelo municipal es apto para la construcción. Tiene las condiciones idóneas para que el agua corra y caiga en los alcantarillados, se creen comercios, se construyan aceras, se disponga de energía eléctrica y suministro de agua potable, etc. El Ayuntamiento es la institución autorizada para emitir la licencia de obras para la construcción en estas áreas.
2. El suelo urbanizable es aquel que el municipio considera apto para el levantamiento de bienes inmuebles.
3. El suelo rústico o agrícola es aquél terreno que por sus condiciones naturales de flora y fauna no debe ser urbanizado. Por lo tanto, el suelo rústico se destina sólo a la producción ganadera y pecuaria, a la producción agrícola, explotación minera, etc. Pero hay una excepción. Se pueden construir viviendas autorizadas en terrenos rústicos si para su construcción se acatan las normas de la Dirección General de Urbanismo del Gobierno de Canarias. Dichas normas están basadas en la Ley de Ordenación de Suelo Rústico.

Así pues, debemos tener en cuenta que las viviendas agrícolas deben estar adaptadas a los criterios agropecuarios, a la flora y fauna y al paisaje propio de la zona. Para lograr la autorización de la Dirección General de Urbanismo para construir en suelo rústico en Canarias es necesario cumplir con varios requisitos que a continuación nombraremos.

Construir en suelo rústico en Canarias

A continuación te explicamos todo lo que necesitas saber para construir una vivienda agrícola: viviendas autorizadas en terreno agrícola.  Los requisitos a cumplir son:

• Probar que hay una verdadera explotación agrícola en el lugar y que es necesaria la edificación de una vivienda agrícola.
• Justificar por qué la vivienda es indispensable para la producción agropecuaria.
• Demostrar que la explotación donde se levantará la casa está alejada de una comunidad o núcleo poblacional.
• Argumentar que la vivienda será el hogar permanente de la familia dedicada a la explotación agropecuaria.
• Es necesario que las casas agrícolas respeten el paisaje de la zona.
• Las edificaciones deben ser de una sola planta. No se admiten edificaciones de dos o más pisos.
• Las unidades habitacionales agrícolas tienen limitaciones en lo concerniente a la cantidad de metros cuadrados de superficie y de altura, igualmente respecto a los linderos.
• Las construcciones en suelos rústicos son limitadas, pues en estas zonas no hay electricidad, agua, carreteras, ni otros servicios básicos.
• El móvil home es considerado una edificación, por lo tanto para que permanezca en suelo rústico se debe obtener una licencia y cumplir con todos los requisitos exigidos por la ley.
• Está terminantemente prohibido levantar viviendas agrícolas para destinarlas a huertos familiares.

Construcción ilegal en suelo rústico

Destacar que si se construyen viviendas en suelo rústico sin la debida autorización la ley contempla fuertes sanciones. Por la vía penal, podemos tener penas de prisión, ser obligados a la demolición de la obra y el pago de indemnizaciones a quien pudiera haber sido afectado. Por la vía administrativa, tendremos una sanción económica así como la demolición de la obra. 

Muchas personas se preguntan sobre la prescripción de una construcción ilegal en suelo rústico, bien porque ya han realizado la obra de forma ilegal, la van a realizar o porque la han realizado y ya han sido denunciados. Desde el punto de vista penal, como las penas no superan los 5 años de prisión, el delito prescribirá a los 5 años (igual para toda España). Desde el punto de vista administrativo, la prescripción dependerá del plazo que tiene la Administración para obligarnos a demoler. En el caso de Canarias son 4 años. También dependerá del plazo que tenga la Administración para sancionarnos. En Canarias puede oscilar entre 1-3 años, en función de la gravedad de la sanción.

Legalizando tu casa agrícola normalizas una situación irregular y accedes a todos los servicios básicos de vivienda. Además, una vez legalizada podrás incluirla en tu patrimonio inmobiliario. 

Sea lo que sea que necesites construir o legalizar en suelo rústico, vivienda, almacén, bodega…, ponte en manos de profesionales. En Agroingenia Canarias desarrollamos y hacemos realidad tus proyectos de Ingeniería Agrícola. Proyectos de construcción y legalización de instalaciones como almacenes agrícolas, cuartos de aperos, pozos, embalses, estanques, vivienda agrícola, etc. Te proporcionamos asesoría Integral Agrícola en Viabilidad de Proyectos de vivienda rústica: viviendas autorizadas en terreno agrícola. 

¿Qué se puede construir en suelo rústico?

• Reconstrucción, ampliación y reparación de viviendas agrícolas.
• Cuartos de aperos, cuyo tamaño dependerá del área productiva de la finca.
• Almacén para guardar aperos y productos destinados a la agricultura, bien sea materia prima o acabada lista para salir al mercado.
• Muros de contención y vallas.
• Instalaciones de equipos.
• Construcciones destinadas por separado a ganadería, obras hidráulicas, telecomunicaciones, forestales, turismo, actividades científicas.
• Bodegas. En Canarias, la ley del suelo dice que las bodegas e instalaciones se deberán construir enterradas o semi enterradas.

Para la construcción de viviendas agrícolas, así como rehabilitación, reparación y construcción de almacenes se necesita la actuación de personal cualificado. En particular de un Ingeniero Agrónomo especializado en este tipo de trabajos. En Agroingenia Canarias somos especialistas en asesoramiento e ingeniería agrícola. Estamos a tu disposición para lo que necesites, ¡no dudes en contactarnos!

¿Por qué se requiere un Ingeniero Agrónomo?

Simplemente, porque para la construcción y autorización de cualquier edificación en zona agrícola se exigen una serie de documentos que solo un especialista en agronomía puede realizar. Estos documentos son planos, croquis, mapas, memoria descriptiva y justificativa y fotos, entre otros. También se deben aportar documentos que avalen la construcción, la reparación, la ampliación o la rehabilitación de una infraestructura ya existente… Sólo un especialista podrá asesorarte en esta materia.

Por ello, es importante dejarse orientar por expertos. Son muchos los trámites, documentos, requerimientos que se deben cumplir para que se autorice la construcción de una vivienda agrícola en suelo rústico. Te recordamos que en Agroingenia Canarias podemos prestarte la ayuda que necesitas para llevar a cabo tus proyectos agrícolas.

Documentos requeridos

Y bien, ¿qué documentos son requeridos para construir en suelo rústico? Te los detallamos a continuación:

• Comunicación dirigida al director general de Urbanismo.
• Recibo del pago del impuesto y tasas solicitadas.
• Justificación del proyecto elaborado por un Ingeniero Agrónomo.
• Documento jurídico que avale la propiedad del suelo en el que se levantará la edificación.
• Visado del colegio profesional de Ingenieros Agrónomos.

¡No te asustes! En Agroingenia Canarias te ayudamos con todos lo trámites necesarios para construir una vivienda agrícola: viviendas autorizadas en terreno agrícola. ¡Contáctanos!

Preguntas frecuentes

¿Qué significa terreno agrícola?

Un terreno agrícola es aquel que está destinado preferentemente a la producción agropecuaria o forestal. Para ello, el suelo debe tener una serie de características que lo hagan apto para albergar cultivos.

En primer lugar, el suelo agrícola debe ser un suelo fértil con una importante concentración de materia orgánica, llamada humus. Además debe contar con nutrientes principales como son el fósforo, potasio, magnesio, nitrato, amonio, calcio, sodio, sulfato y cloruro. También es necesaria la presencia de otros oligoelementos, aunque en menor proporción que los anteriores, como son hierro, cobre y manganeso. Todos estos nutrientes pueden ser añadidos de manera artificial si nuestro suelo presenta déficit de alguno de ellos. Siempre teniendo en cuenta que estos fertilizantes pasarán a los alimentos cultivados por lo que no deben ser perjudiciales ni tóxicos.

Otros factores importantes que deben ser controlados para considerar un suelo apto para la agricultura son el pH del suelo, la textura y su conductividad. Todos estos parámetros contribuyen al crecimiento y desarrollo de los diferentes tipos de cultivo de forma más efectiva y haciendo que sean de mejor calidad.

¿Cuál es la diferencia entre agrario y agrícola?

Venimos observando, tanto en medios de comunicación como en la calle, que se habla indistintamente de agrario y agrícola como si fueran la misma cosa pero la verdad es que es un error.

Ambas palabras provienen del latín, pero con significados distintos:

• Agrario en latín “agrarius”. Es un adjetivo que hace referencia al agro, al campo. Este término incluye todas las actividades realizadas en el mundo rural, incluyendo la agricultura y la ganadería. 
• Agrícola en latín “agrícola”. Adjetivo que solo hace referencia a lo relacionado con la agricultura, quedando excluidas las actividades ganaderas.

Por lo tanto, la ganadería, la caza, la pesca o la explotación forestal son actividades agrarias y no agrícolas. 

¿Qué puedo construir en un terreno rústico?

El terreno rústico, es aquél que por sus condiciones naturales de flora y fauna no debe ser urbanizado. Por lo tanto, se destina sólo a la producción ganadera y pecuaria, producción agrícola, a la explotación minera, etc.

Se podrá construir una vivienda si ésta va a ser destinada a una explotación agrícola o forma parte de una. Solo se podrán construir viviendas autorizadas en terrenos rústicos si para su construcción se acata la Ley de Ordenación de Suelo Rústico de la Dirección General de Urbanismo del Gobierno de Canarias.

Para cualquier tipo de construcción en suelo rústico se necesita cumplir con los requisitos nombrados anteriormente. También debemos obtener la autorización de la Dirección General de Urbanismo del Gobierno de Canarias y la licencia municipal que otorgan los ayuntamientos. 

Consulta siempre la Ley de Ordenación de Suelo Rústico de tu comunidad para saber que se puede construir antes de iniciar una obra.

¿Qué es un terreno urbanizable?

Un terreno urbanizable es aquel que es apto para ser urbanizado, es decir, ser preparado para su uso urbano y absorber el posible crecimiento de la ciudad. En función de las características del terreno y del plan de urbanización municipal existen 3 tipos de terrenos urbanizables:

• Terreno urbanizable ordenado: aquel que se puede edificar de forma inmediata.
• Terreno urbanizable sectorizado: terreno urbanizable programado para absorber el crecimiento de la ciudad.
• Terreno urbanizable no sectorizado: terreno urbanizable no programado, no englobado en los dos grupos anteriores.

Además tenemos los terrenos urbanos. Éstos son aquellos en los que existe desarrollo urbano dotado con alcantarillado, iluminación, calles, carreteras… Por otro lado, tenemos los terrenos no urbanizables, aquellos que cuentan con alguna protección y no son ni serán urbanizables.

¿Qué es un terreno no urbanizable?

Un terreno no urbanizable es aquel que no puede ser transformado en suelo urbano por sus características o por los valores que representa, los cuales son objeto de protección. Por lo tanto, este tipo de suelo no es apto para albergar construcciones presentes ni futuras. El suelo no urbanizable suele estar protegido por las siguientes causas:

• protección por valores agrícolas, ganaderos, forestales o por su riqueza natural
• protección por razones paisajísticas, históricas, arqueológicas, culturales o ambientales 
• protección por limitaciones de dominio público por ejemplo, las costas o vías pecuarias
• protección del litoral 

¿Qué es una vivienda agrícola?

La vivienda agrícola es un tipo de construcción residencial autorizada en terrenos rústicos o agrícolas. Es la única construcción perfectamente legal para su uso como vivienda principal de familias de agricultores que necesitan estar cerca de sus explotaciones agrícolas.

Las viviendas agrícolas son las viviendas que integran la agricultura en ellas, ya que sus habitantes se sustentan de dicha actividad. Las características de estas viviendas construidas en suelo rústico vienen definidas por la Ley de Ordenación de Suelo Rústico de la Dirección General de Urbanismo del Gobierno de Canarias. 

Estos inmuebles deben ser respetuosos y armonizados con el medio en el que se ubican, asegurando con ello la preservación del carácter rural de este suelo. Asimismo, no se deben formar nuevos núcleos de población, por lo cual la legislación urbanística limita la distancia de la nueva vivienda rural respecto a los núcleos urbanos existentes.

¿Cuántos metros se pueden construir en un terreno rústico?

Por lo tanto, como podemos observar, la pregunta de cuántos metros se pueden construir en un terreno rústico es muy relativa, ya que depende de las normativas locales. Así pues, antes de construir deberías consultar con un profesional de tu zona que pueda informarte sobre la normativa vigente. En Agroingenia Canarias ponemos a tu disposición los mejores profesionales para ayudarte con todo el proceso.

En el suelo rústico de paisaje abierto y natural, sea rural o costero o en conjuntos arquitectónicos de interés histórico o arqueológico, no se permitirá la construcción de nuevas edificaciones. Donde sean posible, deberán situarse en el lugar menos fértil para el cultivo, salvo cuando provoquen un mayor efecto negativo ambiental o paisajístico. Además, todas las construcciones deberán estar en armonía con las edificaciones tradicionales del medio rural canario.

La parcela mínima edificable será la que se indique en las ordenanzas específicas del suelo rústico en la que se permiten nuevas edificaciones. La superficie máxima edificable será aquella proporción de la parcela que puede ser objeto de construcción, dependiendo de la categoría en la que se ubique el terreno afectado. En cuanto a la pendiente del terreno en el que podrá autorizarse la edificación, ésta no podrá ser superior al 50%. La altura máxima de las edificaciones e instalaciones no industriales en suelo rústico será de dos plantas o 3,5 m. por cada planta en cualquiera de sus lados.

Tipologías de edificación:

• edificación común: aquella de uso residencial
• edificación industrial: utilizada a actividades agropecuarias e industriales permitidas
• edificación tradicional: aquella de carácter rural, tanto de uso residencial o al servicio de las explotaciones agropecuarias, que han sido realizadas totalmente con anterioridad a 1950. Fecha a partir de la cual se alteran las pautas constructivas del medio rural del municipio.
• edificación auxiliar: aquella situada en la misma parcela que la principal. Destinada al almacenamiento de herramientas y aperos relacionados con las explotaciones.

¿Cómo se puede cambiar un terreno agrícola a urbano?

Cambiar el uso de suelo tiene como objetivo destinar terrenos agrícolas a actividades urbanas o industriales. Este trámite se realiza en la SEREMI (Secretaría Regional Ministerial) de Agricultura. Consiste en la presentación de documentación que acredite que no se generará un núcleo urbano al margen de la planificación urbanística y que además no se perderá suelo de gran valor agrícola.  

Si quieres o necesitas cambiar el uso de tu terreno agrícola a urbano consulta con nuestros profesionales en asesoramiento e ingeniería agrícola. En Agroingenia nos avalan más de 30 años de experiencia. Desarrollamos y hacemos realidad tus proyectos de Ingeniería Agrícola. Somos expertos en trabajos relacionados con el sector agrícola.

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